Los gimnasios de alta gama ya no son sólo lugares para sudar.
Los más exclusivos ofrecen no sólo equipos de última generación, clases de ejercicios y amplios vestuarios con toallas frías con aroma a eucalipto y jabones sofisticados, sino también “terceros lugares”, lugares fuera del hogar y en el trabajo donde la gente puede socializar. y socializar. Esto significa que los gimnasios ahora son también centros de ocio y espacios para eventos. Son salones y spas. Son hoteles y espacios de trabajo. Y son guarderías.
En Chelsea Piers de Nueva York, el complejo deportivo y de entretenimiento a lo largo del río Hudson, los miembros pueden hacer ejercicio antes, durante o después de los entrenamientos en el salón del gimnasio y el espacio de trabajo conjunto, que se abre a un techo de 44 pies y una vista al mar. El gimnasio también alberga eventos, como charlas exclusivas, clases y talleres creativos para los socios. Cerca de allí, el gimnasio de alta gama Equinox abrió un hotel en 2019 en Hudson Yards y tiene planes de abrir hoteles adicionales en América del Norte, Europa y Medio Oriente.
En Life Time, un gimnasio que se anuncia a sí mismo como una versión «club de campo» de un club de salud, los miembros pueden dejar a sus hijos antes de un entrenamiento pago y, en algunos lugares, obtener una oficina privada o un escritorio dedicado a Herman Miller en su compañero. espacio de trabajo, llamado Life Time Work. Una membresía Life Time Work incluye acceso al gimnasio y le costará entre cientos de dólares y miles de dólares al mes, según el tipo de espacio de trabajo que desee y la ubicación.
Los gimnasios, muchos de los cuales alguna vez fueron servicios adjuntos a un hotel o edificio de oficinas, ahora han cambiado la situación y se han convertido en la atracción principal, ofreciendo habitaciones de hotel y espacios de trabajo como parte de su atractivo. Este tipo de servicios requieren mucho espacio, y este es el momento ideal para proyectos que necesitan grandes espacios comerciales: un inestable sector inmobiliario comercial con altas vacantes ha abierto oportunidades para grandes gimnasios, ya que los propietarios necesitan desesperadamente inquilinos ancla que puedan Fomentar el tráfico peatonal para hacer más atractivas sus propiedades residenciales y de oficinas.
«Abre espacios que nunca antes habían existido: espacio para oficinas en el segundo o tercer piso que no tendrías antes porque era una firma de impuestos o un banco», dijo Sam Bernstein, director de operaciones de Chelsea Piers. “Pero no volverán. El espacio en nuestro mundo está aumentando».
En Nueva York, ciudad conocida por su falta de espacio, la desaparición de grandes almacenes y oficinas ha creado vastos espacios para gimnasios de lujo. Se las arreglaron para hacerse con grandes espacios comerciales, que oscilaban entre 30.000 y 175.000 pies cuadrados, mediante contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo antes de que se construyeran los espacios.
Equinox tiene 41 ubicaciones en Nueva York que tienen un promedio de alrededor de 43,000 pies cuadrados, en comparación con gimnasios de gama baja como Planet Fitness, alrededor de 15,000 pies cuadrados en promedio, y New York Sports Club, alrededor de 25,000, según Trepp, una empresa de datos de bienes raíces comerciales. , que comparó el tamaño de los gimnasios de Nueva York con los préstamos titulizados.
Las instalaciones de los gimnasios tienen un historial de ocupación de propiedades y espacios no utilizados. Pueden extenderse a espacios que tradicionalmente no son deseables en el mundo inmobiliario, utilizando salas sin ventanas debajo del nivel de la calle como vestuarios o espacios para clases de ejercicio en grupo. Chelsea Piers aprovechó los muelles no utilizados en el lado oeste de Manhattan para construir su complejo emblemático de 150,000 pies cuadrados en 1995, con una piscina de seis carriles de 75 pies; una pared de roca; y tres canchas de baloncesto.
Life Time comenzó en Minnesota en 1992 y ahora cuenta con 1,4 millones de miembros pagos y más de 200 ubicaciones en todo el país, principalmente en los suburbios. Se necesitaron más de 54,000 pies cuadrados para su ubicación en Penn 1 en Midtown Manhattan, espacio más que suficiente para sus siete canchas de pickleball y un área para sentarse estilo cafetería y un bar, donde los miembros pueden tomar cervezas y otras bebidas a la carta y mirar. juega tú mismo. Sus otras ubicaciones en Nueva York tienen un promedio de aproximadamente 41,000 pies cuadrados. Su primer Life Time Work en Nueva York llegará el próximo año a la Torre de Brooklyn, que también ofrecerá 110.000 pies cuadrados de espacio para sudar.
El precio del próximo espacio en Nueva York aún no se ha determinado, pero Life Time Work en Ardmore, Pensilvania, cobra $588 por una membresía de lounge, $776 por un escritorio y $1,958 por una oficina privada. Una membresía de Chelsea Piers comienza en $220 al mes en Nueva York; la compañía se negó a compartir el número de sus miembros. Equinox no respondió a las solicitudes de entrevista para este artículo.
Life Time y Chelsea Piers pueden obtener estos grandes espacios en gran medida porque firman contratos de arrendamiento de 20 a 25 años, con opciones de extensión al final del período del contrato. La mayoría de los arrendamientos comerciales en Nueva York duran entre cinco y 15 años, mientras que los arrendamientos de oficinas pueden durar hasta 10 años.
«Cuando empiezas a ver plazos de arrendamiento realmente largos o con opciones de extensión incorporadas, es porque el desarrollador está pagando grandes costos fijos por adelantado», dijo Cameron LaPoint, profesor asistente de finanzas en la Escuela de Administración de Yale. «Están tratando de darle forma a la propiedad de una manera que se adapte al inquilino».
Esto se puede ver, por ejemplo, en la ubicación de Chelsea Piers en el centro de Brooklyn, donde lo primero que un visitante ve (y huele) es una piscina de tres carriles de 75 pies. Bernstein dijo que el equipo interno de diseño y arquitectura de la compañía trabajó en estrecha colaboración con el desarrollador TF Cornerstone para reforzar la piscina con vigas de acero visibles a través del techo de un gimnasio grupal directamente debajo.
El director ejecutivo de Life Time, Bahram Akradi, dijo que la estrategia de la compañía es «intentar controlar 40, 50 años» en los espacios existentes. Una vez que expiren los contratos de arrendamiento actuales, la empresa tendrá la opción de extenderlos por otros 25 años. Chelsea Piers también tiene la opción de extender su acuerdo a sus seis ubicaciones en toda la ciudad, dijo Bernstein.
Akradi dijo que diseñar un gimnasio Life Time «no es como una tienda Aritzia que puedes convertir en una tienda Alo».
“Esta es una instalación más complicada, por lo que es necesario tener una visión a largo plazo”, dijo, refiriéndose al tipo de espacio necesario para todas las comodidades que ofrecen los gimnasios de lujo, como canchas de baloncesto, piscinas frías y piscinas grupales. Gimnasios diseñados para todo, desde hot yoga hasta clases de spinning.
Para que esta visión funcione, Life Time redujo el personal de la oficina corporativa durante la pandemia y eliminó puestos de ventas y promociones de miembros, lo que permitió que los servicios del club hablaran por sí mismos, dijo Akradi.
Según el grupo industrial National Health & Fitness Alliance, Life Time y otros gimnasios de alta gama se han recuperado después de tiempos difíciles durante la pandemia, cuando las tasas de membresía se desplomaron y el 25% de todos los gimnasios y estudios cerraron en 2021.
Sin embargo, es difícil predecir si los desarrolladores seguirán gastando mucho en gimnasios, dijo LaPoint, especialmente con contratos de arrendamiento que se extienden por décadas en el futuro. Un área de preocupación que podría poner en riesgo la recuperación actual es la inflación persistente, dijo Chris Hudgins, analista de investigación de S&P Global Market Intelligence. Señaló las altas cuotas de membresía como posibles puntos débiles para los clientes si la inflación continúa aumentando.
Pero para Akradi, el negocio iba tan bien que “si nos fijamos en las cifras de 2024 y 2025”, refiriéndose a las tasas de membresía y las ventas de gimnasios, parecería que la pandemia “nunca ocurrió”.
«Reinventamos el negocio en ese momento y es sustancialmente mejor que antes», dijo.
